กฎหมายขายฝาก 2562 (ครบทุกประเด็นที่นายทุนควรรู้)

มาตรา 12

ผู้ขายฝากยังคงมีสิทธิครอบครอง ใช้สอย และ ถือเอาประโยชน์จากทรัพย์สินที่ขายฝากได้จนถึงวันที่หมดสิทธิในการไถ่ โดยไม่ต้องชำระค่าตอบแทนให้แก่ผู้ซื้อฝาก (นายทุน) ส่วนดอกผลที่งอกจากทรัพย์สินที่ขายฝากในระหว่างระยะเวลาขายฝากให้ตกเป็นของผู้ขายฝากด้วย

ผู้ขายฝากต้องรักษาและสงวนทรัพย์สินที่มาขายฝาก

มาตรา 13

13.1 หากก่อนทำสัญญาขายฝาก มีบุคคลอื่นมาใช้ประโยชน์ หรือ เช่า อยู่ การขายฝากจะไม่กระทบกับสิทธิของบุคคลนั้นในการใช้ประโยชน์ในทรัพย์ และค่าเช่าค่าตอบแทนจะเป็นของผู้ขายฝาก

13.2 ระหว่างการขายฝาก ถ้าจะมีบุคคลอื่นมาใช้ประโยชน์ ผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝาก ต้องตกลงกันเป็นหนังสือว่ายินยอมให้ผู้อื่นมาใช้ประโยชน์ได้ และกำหนดว่าค่าตอบแทนค่าเช่าฝ่ายใดจะได้ หากไม่มีการตกลงกันทั้งสองฝ่าย ผู้ขายฝากให้บุคคลอื่นเข้ามาใช้ประโยชน์ ให้ผู้ซื้อฝากเป็นผู้ได้ค่าตอบแทนค่าเช่านั้น

*แต่ว่ากรณีใดก็ตาม สิทธิที่บุคคลอื่นใช้ประโยชน์จะสิ้นสุดลงเมื่อพ้นกำหนดไถ่และผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอน

มาตรา 14, 15

สิทธิและหน้าที่ของการรับซื้อฝาก สามารถตกทอดไปยังทายาท หรือ โอนให้บุคคลอื่นได้ และ สิทธิในการไถ่ถอนก็สามารถตกทอดไปยังทายาทของผู้ขายฝาก หรือ โอนให้บุคคลอื่นได้เช่นกัน

มาตรา 16

ระหว่างการขายฝาก แม้ว่ากรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้ซื้อฝากแล้ว แต่ห้ามให้ผู้ซื้อฝากนำทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการขายฝากนี้ไปก่อหนี้สินหรือก่อภาระใดๆ เช่น ไปจำนอง เป็นต้น

มาตรา 17

ก่อนวันครบกำหนดเวลาไถ่ “ไม่น้อยกว่า 3 เดือน แต่ไม่เกิน 6 เดือน”

ผู้ซื้อฝาก มีหน้าที่ต้องแจ้งกำหนดเวลาไถ่ และ จำนวนสินไถ่ พร้อมทั้งแนบสัญญาขายฝาก หรือ สัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝาก (ถ้ามี) ไปยังผู้ขายฝาก โดยทำหนังสือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับตามที่อยู่ที่ปรากฏในสัญญาขายฝาก หากผู้ซื้อฝากไม่ใช่ผู้ซื้อฝากเดิม ต้องแจ้งด้วยว่าจะไถ่ถอนกับผู้ใดและต้องชำระสินไถ่ที่ใด หากไม่แจ้งตามวิธีดังกล่าว สิทธิในการไถ่ของ ผู้ขายฝาก จะขยายไปอีก 6 เดือน นับแต่วันครบกำหนดที่ระบุไว้ในสัญญาขายฝาก หรือสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ (ถ้ามี) โดยชำระสินไถ่ตามจำนวนที่กำหนดไว้ในสัญญาขายฝาก

**หากผู้ซื้อฝากไม่ได้แจ้งไปยังผู้ขายฝากตามกำหนด แต่ผู้ขายฝากดำเนินการไถ่ภายใน 6 เดือน นับแต่วันครบกำหนดไถ่ที่ระบุไว้ในสัญญาขายฝากหรือหนังสือสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะให้ผู้ซื้อฝากทำหลักฐานเป็นหนังสือว่ามีการไถ่ถอนแล้ว โดยระบุให้ได้ใจความว่า “ผู้ซื้อฝากได้รับค่าไถ่จากขายฝากครบถ้วนและถูกต้องแล้วแต่วันที่ .. เดือน …… พ.ศ. …. ยินยอมให้มีการไถ่ถอนได้” พร้อมทั้งรับรองว่าผู้ซื้อฝากมิได้มีหนังสือแจ้งผู้ขายฝากทราบเกี่ยวกับกำหนดเวลาไถ่และจำนวนสินไถ่

มาตรา 18

 หากผู้ขายฝากต้องการไถ่ถอน ต้องขอไถ่ภายในกำหนดเวลาตามสัญญาขายฝาก หรือ สัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ (ถ้ามี) โดยชำระสินไถ่ให้แก่ผู้ซื้อฝาก

**การจดทะเบียนไถ่จากขายฝากเป็นคนละส่วนกับการใช้สิทธิไถ่ การจดทะเบียนไถ่จากขายฝากจะทำเมื่อใดก็ได้ แต่การใช้สิทธิไถ่ต้องทำภายในกำหนดเวลาตามสัญญาขายฝาก หรือสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ (ถ้ามี) กล่าวคือ ต้องชำระสินไถ่ให้กับผู้ซื้อฝากก่อนครบกำหนดไถ่ถอน เมื่อใช้สิทธิไถ่กับผู้ซื้อฝากแล้ว หลังจากนั้น ก็สามารถมาขอจดทะเบียนไถ่ถอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ในภายหลัง

ถ้าผู้ขายฝากไม่อาจใช้สิทธิไถ่กับผู้ซื้อฝากได้ไม่ว่าด้วยเหตุใดอันมิใช่ความผิดของผู้ขายฝาก เช่น ประสงค์จะไถ่ถอนแต่ติดต่อผู้ซื้อฝากไม่ได้ ผู้ขายฝากมีสิทธิวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินทุกจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนขายฝาก ได้ภายใน 30 วันนับแต่วันถึงกำหนดเวลาไถ่ หรือนับแต่วันที่เหตุอันทำให้ไม่อาจใช้สิทธิไถ่ดังกล่าวได้สิ้นสุดลง แล้วแต่กรณี

 **เมื่อชำระสินไถ่แล้ว กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายฝากตกเป็นของผู้ขายฝากทันที ผู้ขายฝากนำหลักฐานเป็นหนังสือซึ่งแสดงว่ามีการไถ่ถอนแล้วจากผู้ซื้อฝาก หรือ หลักฐานการวางทรัพย์ พร้อมหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนไถ่จากขายฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพียงฝ่ายเดียวได้ แต่ในกรณีที่ผู้ขายฝากวางทรัพย์แล้วไม่ได้หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมา ให้นำหลักฐานการวางทรัพย์มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อหมายเหตุไว้ในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินฉบับสำนักงานที่ดิน และลงบัญชีอายัดให้ทราบถึงการวางทรัพย์ เพื่อป้องกันมิให้ผู้ซื้อฝากทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่อไป

มาตรา 19

หากผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอนทรัพย์สินภายในเวลาที่กำหนดในสัญญาขายฝาก ให้ผู้ขายฝากต้องส่งมอบการครอบครองให้แก่ผู้ซื้อฝากตามสภาพที่เป็นอยู่ ผู้ซื้อฝากย่อมได้สิทธิโดยปลอดสิทธิใดๆที่ผู้ขายฝาก่อขึ้นระหว่างการขายฝาก แต่หากว่าที่ดินนั้นเป็นที่ดินการเกษตร และปลูกพืชที่ไม่ได้เป็นส่วนควบกับที่ดิน (จำพวกไม่ล้มลุก) ผู้ซื้อฝากต้องยินยอมให้ผู้ขายฝากมาเก็บเกี่ยวผลผลิตภายในระยะเวลา 6 เดือน ถ้าหากเลยเวลาแล้วยังไม่มาเก็บเกี่ยว ให้ถือว่าผู้ขายฝากสละสิทธิในผลผลิตการเกษตรเหล่านั้น